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[楼盘楼市] 小编倾情奉献:二手房交易流程大揭秘啦!二手房税高?NONONO!

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发表于 2017-4-12 10:15 | 显示全部楼层 |阅读模式
因为不了解而错过了么?
买房买房,买的不外乎就是新房和二手房。而所有的新房总有一天都会变成二手房。
生活中,大部分人直观印象觉得二手房税高,交易流程繁复,而直接避开二手房选择新房。
其实这都是因为对二手房交易流程的不熟悉。

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其实购买二手房并不复杂,费用也并没有想象的那么多
甚至很多二手房的税费划下来和新房是差不多的哦
只要摸清流程,合理规避风险,轻松买房拿证根本不是问题

今天小编就带你 详解二手房!

为什么要选择二手房?
如何挑选合适的二手房??
二手房交易流程????
二手房交易中涉及的费用????
二手房交易中,你可能掉进的坑?????

为什么要选择二手房?

一、购买二手房的好处:安心
  
      1、住房交易直接
  买二手房前到房产部门检验卖家的土地和房屋所有权证书,不会上当受骗。相对于新房,不需要担心烂尾或是开发商跑路现象。

  2、工程质量一目了然
  二手房都是经过了好几年的使用期,房子潜在的问题都已经暴露出来,很容易看出来,如:漏水,地面塌陷什么的。也可以通过探访卖家的街坊邻居,了解房子质量状况。另外,八九十年代的房子虽然户型设计不太好,但质量通常还不错。

  3、选择余地多
  买二手房的时候可以借助中介的资源,通过中介的介绍来寻找自己合意的,看到的是实实在在的房子,轻轻松松就能选到自己喜欢的房子。而新房则需要没有那么多的信息资源利用,只好是自己四处去楼盘考察,经常是费时费力。

二、购买二手房的好处:舒适
  
      1、二手房住着方便
  二手房大都集中在各城区成熟的小区或者是商业繁华地段。经过多年建设,周边的配套设施非常成熟,学校、医院、交通、商业样样都有,绿化也成型了。老人就医、大人上班、孩子上学都很方便,平常买菜、逛街抬腿就能到。不像不少新的小区,只有住房孤零零地耸立在那里,周边什么都没有。当然重要的是,大部分名校都集中在二手房源内哦!

  2、二手房住着舒服
  一般二手房的物业费很低,也没有新住宅小区那么多的规矩,比如装室外晒衣架、封阳台、装防盗门都没有什么限制。虽然这些设施安装以后,影响了外观,但对老百姓的生活却是能带来很大的舒适性。要知道,过日子舒适是第一。

  3、二手房装修省事
  装修可是一件费心费力的事情,每个装修过的人恐怕都知道装修的苦和累。二手房一般都带有装修,在这个倡导“轻装修重装饰”的时代,完全可以把钱花在家居装饰上面。而部分一手房,买家购买后必须自己装修,期间的苦和累则是难以用语言表达的了。

  4、二手房住着安心
  旧的住宅楼大多是一个门洞三、五户人家,有的旧式高层甚至是十几家人住在一个楼面。虽然基本上都是独门独户的,但因为隔得近,又加上这么多年住下来,大家的关系热络得很,邻里关系远比新房好。家里有个什么事,邻里都能关照一下。虽然旧房的防盗设施没有新房好,但安全性好,入门盗窃案远比新房少。当前价格也低,负担轻。

三、购买二手房的好处:省钱
  
      1、户型适中,总价低
  从市场上看,中小户型的二手房受青睐,总价低是大优势。据房产专家分析60~80平方米的住房是适合三口之家居住的,居住面积没有任何浪费。二手房恰恰就具备了这一点。此外,碰到那些急需用钱的卖家,你可以压压价,非常划算。

  2、物业费低廉
  二手房有一部分为已购公房,居住者享受的是单位的福利待遇,房主在居住时基本无物业费。但是小区的物业管理已到位,这些二手房新的业主入住后,即使交物业费,收费的标准也是很低的,与一手商品房比较要相对低很多。

  3、装修费用相对少
  二手房的装修一般可以利用前房主的装修,只是在此基础上稍加装饰。而且,二手房买房交易成功后可以直接入住,而新房装修后还要等一段时间才能入住,在此之前只能租房。要知道,租房也是一笔不小的费用呢。

如何挑选合适的二手房?

      选择目标区域
      首先,你从工作、家庭、学校、交通等各种你认为重要的维度,挑选一个大致符合你预期要求的目标区域。如果你认定了要买二手房,那我相信这个问题不大。如果你不能确定是买二手房还是新房,那么这个问题就会比较麻烦。

      选择中介
  如果你有时间与精力,可以自己找房子,自己与房东谈好价格,自己与房东去房管局过户。但大部分一不懂流程,二没那个时间与精力,所以为了省时省力,都会选择中介。既然要找中介,建议找规模大些,实力强一些的中介,相对来说,会规范一些。除以了选择中介,还需要选择好的业务员,不然一个新手,会让你的购房过程很折腾(说多了都是泪啊)。一般你进入中介门店,第一个接待你的就会成为你的业务员,所以从你还没进入门店之前,要观察一下哪个业务员显得专业一点。

      看房
  业务员接待你之后,先会问一下你的购房要求以及你的心理价位。这个就需要你提前考虑清楚了。特别是你要非常清楚自己重点关注哪些方面。比如说房子价格,有的中介可能再给你介绍的时候只说房子价格,而不说房子交易过程中的税费,对于不满五年的房子来说,税费还是比较吃重的。在看房子的时候,一定要问问清楚。因为如果房子总价加上税会超出原来的心理价位,那肯定就要再三考量。在看房过程中,别看多了之后忘记了自己的重点关注点。

  业务员在了解了你的购买要求与心理价位之后,会先将现有的资源过滤一下呈现给你。此时,你就可以先挑选几套相对符合你的要求的房子去现场看一看,增加点实地考察经验,这样你才会更加清楚,自己到底会更加在乎房子的哪些地方。

    对于一些老小区,你将会看到各种奇怪的户型,再加上一些老小区停车困难,这个时候,购买二手房的缺点就会直观的展现在你面前。通常在看过几次房子之后,有些人会开始对购买二手房产生动摇了。这里就需要你对购买二手房有充分的心理准备。具体的看房细节就不多说了。户型采光、噪音、交通、配套设施等等都是要关注的。

      谈价格
      确定好房子之后,接下去就需要谈钱的问题了。这里涉及到两个方面,1是与业务员谈中介费,2是与房东谈房价。

  1、与业务员谈中介费。在确定房子之后,中介会给你一份评估的费用清单(此时房屋总价还没有确定),其中关于税费部分,按道理应该有买卖双方来共同承担,但通常都是由买方来承担的,如果是买方承担,你可以与房东协商降低房屋总价,这样可以降低相关的税费;

      关于中介费,是可以打折的,这个就看你自己发挥了。比如你可以诉苦,或者你可也投诉在购房过程中,业务员的不专业等等,总之,你需要找个理由,在与中介正式签订合同之前,让他们给你打折扣;

      关于评估费,一般中介给的费用会贵一些,你可以自己找评估公司,或者通过银行的朋友来找相对容易一些。

      对于房屋的价格总体能接受后,中介会与你签订一份意向合同,里面包含了一些约定条件(例如哪些东西是随同房子一起出售等等),而且还需要交纳一定数目的意向金(这里有可能各个中介流程不一样)。当然意向金是可以退回的,只不过是有条件的。由于你可能同时联系好几家中介,相应的房东也可能同时联系了好几家中介,所以通常此时中介会告诉你,这个事情不要跟其他中介讲,估计主要是怕其他中介搅局。

  2、与房东谈房价。签订意向合同之后,因为意向合同有一些时间限制,所以中介会极力促进你和房东谈妥价格。作为房东,在行情变好的时候,还会突然涨价,反正至少不太愿意降价。作为买方,就需要找理由来让房东降价了。比如沿街有点吵,楼层高之类的,总之需要有针对性的挑毛病以达到降价的目的。此时也需要中介来平衡买卖双方的利益,从而可以给出双方相对可以接受的价格。

     【具体执行过程有所出入】
  这里就是需要提供一些材料,来证明你是有资格买房的,或者说你是有能力能够申请贷款。一般所需要的资料与证件有:身份证、户口本、婚姻证明、社保证明,个人信用报告、其他。

二手房交易流程图

      1、附上二手房交易流程图

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  小编建议,时间精力如果不是太充足的,完全可以找信的过的经纪人代办,方便省时省事又可靠!

      关于资金监管:具体操作方式为:买卖双方到银行签一份资金监管协议,然后各自在银行开一个账户,约定在买家过户完毕、拿到新出的房产证之后,首期款打给卖方。如果交易顺利完成,银行会把款项打给卖方;如果中间出现问题交易终止,则把首期款再打回给买方。银行提供此项服务,一般会收取单笔500元左右的监管费,但如果你是通过要按揭的银行办理资金监管,则可以省去这笔费用。

      同时,银行会要求买卖双方在签监管协议时就在放款书上先签字,目的是避免买方到时候不配合放款给卖方带来困扰,而且放款时买卖双方也不需要亲自到银行,大家都省事儿。如果放款书没有提前签字,卖方在买方过户完毕之后要及时催促解冻首期款,避免“钱房两空”。

     2、附上买卖双方流程图(时间仅供参考,以具体操作而定)
                                                                                                
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二手房交易中涉及的费用(一般操作中税费都由买家承担)

      契税:契税=房屋总价(评估价)×税率      (2016.2.19新政出台,现在契税是这样收滴)
      首套房:面积在90平米以下的,税率为1%;
                   面积在90平米以上的,税率为1.5%;
      二套房:面积在90平米以下的,税率为1%;
                   面积在90平米以上的,税率为2%;

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      营业税:房屋总价(评估价)×5.6%(满2年免征)
      2016.5月开始,营业税改为增值税: 房屋总价(评估价)×5% (满2年免征)

      个税:房屋总价(评估价)×1%(产证满5年而且是房东唯一一套住房,免征个税)

      中介费:房屋总价× 1-2%(可以讲价,小中介1%也能拿下)

      房屋登记费:住宅80元/套;截止到目前,如果税务局认定您购买的为首套房,那么登记费就可以免除。
      评估费:一般都是收500元
      交易税:住宅3元/平方米;非住宅11元/平方米
      (注:交易税有时候是买家出,卖家不出,及卖家要出6元/平的交易税。)

二手房交易中,你可能掉进的坑

      假房源:主要包括两方面,一是这个房子根本就不存在,只是中介充当业务量的一个谎头。等你联系中介准备看房的时候,往往被经纪人以房东出国、房东不在或房子卖出去等理由告知看不了;另一种情况是房源真实信息与中介口中所述差距甚大,更有经纪人为吸引购房者,一开始隐瞒真实房价。

      伪学区房:即买了二手学区房却没法入学。第一、原房主户口没有迁出,你的户口无法迁入,孩子就无法入学。第二、有的学校会规定学区房入学资格名额使用年限,比如说前业主的孩子刚刚用这个名额入了学,即使你户口迁入了想使用入学名额也不容易。所以,建议大家在买二手学区房的时候一定把迁户口的问题写进合同,并提前打听好学校的入学资格。

      一房多卖:二手房一房多卖现象也较为突出,有时候中介也不知情,完全是房东一人操控,一般就是先让你签合同、交首付、交定金,然后就以各种理由“拖”:什么产权证丢失、贷款除了问题、资料不齐没法过户等理由。在购买二手房时,一定让房主提供产权证,身份证、户口本等相关证件进行查验,并且双方有必要一同到房地产交易中心或者档案馆进行查档。

      是否能落户:买之前一定要了解当地户籍政策,向前业主问清情况。
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